Comment traiter une fissure sur un mur extérieur en location ?

Dernière mise à jour : 2024-01-01

Une lézarde est apparue sur le mur extérieur de votre location ? Pas de panique ! Voici comment réagir efficacement et en toute légalité. La découverte d'une brèche sur un mur extérieur de votre logement locatif peut susciter de l'inquiétude, et à juste titre. Une fissure, même apparemment mineure, peut être le signe de problèmes plus profonds, allant de simples défauts esthétiques à des atteintes à la structure du bâtiment.

Il est crucial de bien comprendre qu'ignorer le problème ou agir de manière inappropriée peut avoir des conséquences négatives, tant pour vous que pour le bailleur. Nous allons donc aborder les différents types de fissures, les critères d'évaluation, la communication avec le propriétaire, les précautions à prendre en attendant l'intervention, la nature des réparations et le suivi post-réparation.

Identifier le type de fissure : diagnostic et actions initiales

Avant de prendre toute autre mesure, il est primordial d'identifier précisément le type de fissure présente sur le mur extérieur. Ce diagnostic initial permettra d'évaluer la gravité du problème et d'adapter la communication avec le bailleur. Les fissures ne sont pas toutes identiques ; leurs origines et conséquences peuvent être très variées.

Microfissure typique.

Classification des fissures

Les fissures peuvent être classées en différentes catégories en fonction de leur largeur, de leur profondeur et de leur aspect. Voici les principaux types de fissures que l'on peut rencontrer sur un mur extérieur :

• Microfissures (cheveux) : Il s'agit de très fines fissures, souvent à peine visibles à l'œil nu. Elles sont généralement superficielles et ne présentent pas de risque majeur pour la structure du bâtiment. Leur largeur est inférieure à 0,2 mm. Les causes possibles incluent le retrait de l'enduit, les variations de température ou un vieillissement normal du matériau. Bien qu'elles soient principalement esthétiques, elles peuvent, à terme, permettre l'infiltration d'eau si elles sont nombreuses et mal entretenues.
• Fissures fines : Ces fissures sont plus larges que les microfissures, avec une largeur indicative comprise entre 0,2 mm et 2 mm. Elles peuvent être le signe de contraintes thermiques plus importantes, de légers tassements du terrain ou de défauts de mise en œuvre de l'enduit. Elles présentent un risque accru d'infiltration d'eau, ce qui peut entraîner des problèmes d'humidité à l'intérieur du logement.
• Fissures importantes (profondes/traversantes) : Ce sont les fissures les plus préoccupantes. Elles se caractérisent par une largeur significative (supérieure à 2 mm) et peuvent, dans certains cas, traverser le mur de part en part. Elles représentent un risque majeur d'infiltration d'eau, d'atteinte à la structure du bâtiment et peuvent être le signe de problèmes graves tels que des tassements différentiels, des mouvements de terrain ou des défauts de construction importants.

Il est crucial de comprendre que la largeur d'une fissure est un indicateur important de sa gravité, mais elle ne suffit pas à elle seule à déterminer la cause du problème. D'autres facteurs, tels que l'orientation de la fissure, son évolution dans le temps et la présence d'humidité, doivent également être pris en compte. Pour évaluer le risque d'infiltration, vérifiez si de la mousse ou des végétaux poussent dans la fissure.

Critères d'évaluation de la fissure

Pour évaluer correctement la gravité d'une fissure et faciliter le signalement fissure propriétaire, il est important de prendre en compte plusieurs critères clés. Ces critères vous aideront à décrire la fissure avec précision lors de votre communication avec le bailleur et à fournir des informations utiles pour le diagnostic.

• Largeur : Utilisez un réglet ou une jauge pour mesurer précisément la largeur de la fissure à différents endroits. Notez la largeur maximale et minimale observées. Une fissure de plus de 5mm est généralement considérée comme une fissure importante.
• Longueur : Indiquez la longueur totale de la lézarde et sa progression dans le temps, si possible. Si la fissure s'étend rapidement, cela peut être le signe d'un problème en évolution.
• Profondeur : Est-ce que la lézarde est superficielle ou traverse-t-elle le mur ? Soyez prudent et ne tentez pas d'agrandir la fissure pour évaluer sa profondeur. Observez attentivement si vous pouvez voir à travers la brèche.
• Orientation : Verticale, horizontale, oblique, en escalier ? L'orientation de la fissure peut donner des indices sur la cause. Par exemple, une fissure en escalier suit souvent les joints de maçonnerie et peut être due à des tassements.
• Évolution : La fissure s'agrandit-elle avec le temps ? Mettez en place un système de suivi simple : prenez des photos régulièrement (tous les jours, toutes les semaines), marquez les extrémités de la lézarde au crayon et vérifiez si elle s'étend au-delà des marques.
• Présence d'humidité ou de moisissures : Signes d'infiltration d'eau à proximité de la brèche. Observez attentivement la présence de taches d'humidité, d'auréoles ou de moisissures sur le mur, à l'intérieur comme à l'extérieur.

Le rôle crucial des photos

Documenter l'état de la fissure avec des photos de qualité est une étape essentielle. Les photos serviront de preuve de l'existence de la fissure, de son évolution dans le temps et de sa gravité. Elles seront également utiles pour le bailleur et les professionnels qui interviendront pour évaluer et réparer la lézarde.

• Documenter l'état de la brèche avec des photos de qualité (bonne résolution, éclairage adéquat). Une bonne résolution permet de zoomer sur les détails et d'observer les caractéristiques de la fissure avec précision.
• Prendre des photos d'ensemble et des gros plans (avec un objet de référence pour l'échelle). Les photos d'ensemble permettent de situer la fissure dans son environnement, tandis que les gros plans permettent de visualiser les détails de la lézarde (largeur, profondeur, aspect). Utilisez un objet de référence (une pièce de monnaie, un stylo) pour donner une idée de l'échelle.
• Date et horodater les photos pour prouver l'évolution. La date et l'heure des photos sont essentielles pour prouver l'évolution de la fissure dans le temps. La plupart des smartphones permettent d'activer l'horodatage automatique des photos.
• Conserver ces photos précieusement. Créez un dossier spécifique sur votre ordinateur ou dans le cloud pour stocker les photos et les autres documents relatifs à la brèche.

Communication avec le bailleur : obligation légale et modèle de signalement

La communication avec le bailleur ou l'agence immobilière est une étape cruciale dans la gestion d'une fissure mur extérieur location. En tant que locataire, vous avez l'obligation légale d'informer le propriétaire de tout problème affectant le logement, et la lézarde en fait partie. Une communication claire, précise et documentée est essentielle pour garantir une résolution rapide et efficace du problème.

Obligation légale d'informer

L'article 1754 du Code civil stipule que le locataire doit informer le bailleur des dégradations, pertes ou dommages survenus dans les lieux loués. Le non-respect de cette obligation peut engager la responsabilité du locataire en cas d'aggravation du problème. Il est donc impératif de signaler la fissure au bailleur dès sa découverte. Par ailleurs, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement en bon état de réparations.

La méthode de communication : un modèle de signalement fissure propriétaire

Pour signaler la fissure au bailleur, il est recommandé de privilégier une méthode de communication qui vous permette de conserver une preuve de votre démarche. Voici les étapes à suivre pour une communication efficace :

• Privilégier un courrier recommandé avec accusé de réception : Conserver une preuve formelle de la notification. C'est la méthode la plus sûre pour prouver que vous avez bien informé le propriétaire de l'existence de la lézarde.
• Décrire précisément la fissure : Utiliser les informations recueillies à l'étape précédente (type, dimensions, localisation, évolution). Soyez précis et factuel dans votre description.
• Joindre les photos prises. Mentionner qu'elles sont datées et horodatées. Les photos sont un élément de preuve important.
• Formuler une demande claire d'intervention : Demander une inspection par un professionnel et une réparation rapide. Indiquez un délai raisonnable pour la réponse du bailleur.
• Conserver une copie de la lettre et de l'accusé de réception. Ces documents vous serviront de preuve en cas de litige.

Voici un exemple de modèle de lettre que vous pouvez adapter:

[Votre Nom et Adresse]
[Adresse du Propriétaire]
[Date]

Objet: Signalement de fissure sur mur extérieur – [Adresse de la location]

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous informe de la présence d'une fissure sur le mur extérieur de mon logement situé à l'adresse susmentionnée.
Comme en attestent les photos jointes à ce courrier, cette fissure est de type [type de fissure], mesure environ [largeur] mm de large et [longueur] cm de long. Elle est située [localisation précise].
Je vous serais reconnaissant de bien vouloir prendre les mesures nécessaires pour faire examiner cette fissure par un professionnel et procéder aux réparations qui s'imposent dans les meilleurs délais.

Dans l'attente de votre réponse, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Votre Signature]

Que faire si le bailleur ne réagit pas ?

Il peut arriver que le bailleur ne réagisse pas rapidement à votre signalement de la brèche. Dans ce cas, il est important de suivre une procédure progressive pour faire valoir vos droits.

• Relance : Envoyer une lettre de relance (également en recommandé avec AR) après un délai raisonnable (15 jours à 1 mois). Rappelez au bailleur votre signalement initial et l'urgence de la situation.
• Mise en demeure : Si la relance reste sans effet, envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec AR, en précisant les conséquences possibles (saisine de la commission de conciliation, action en justice). La mise en demeure est un avertissement formel au propriétaire.
• Commission de conciliation : Saisir la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver une solution amiable. La commission de conciliation est un organisme neutre qui peut aider à trouver un accord entre le locataire et le bailleur.
• Action en justice : En dernier recours, saisir le tribunal compétent pour obtenir une injonction de faire et/ou des dommages et intérêts. Attention, cette étape doit être envisagée avec prudence et après avoir consulté un avocat. Les frais de justice peuvent varier de 500€ à plus de 3000€ selon la complexité du cas.

Type de fissure	Largeur typique (mm)	Risques principaux	Actions initiales recommandées
Microfissures	< 0.2	Esthétiques, infiltration à long terme si nombreuses	Surveillance régulière, photos
Fissures fines	0.2 - 2	Infiltration d'eau, humidité	Signalement au bailleur, surveillance
Fissures importantes	> 2	Structurelles, infiltration grave, sécurité	Signalement urgent, précautions temporaires

Précautions temporaires : que peut faire le locataire en attendant l'intervention ?

En attendant que le bailleur prenne les mesures nécessaires pour réparer la fissure, il existe quelques précautions que le locataire peut prendre pour limiter les risques et éviter l'aggravation du problème. Il est important de souligner que ces mesures sont temporaires et ne remplacent pas une réparation professionnelle. Ces précautions font partie des responsabilités du locataire durant la période d'attente.

Mesures préventives simples

• Nettoyage : Nettoyer la zone autour de la fissure pour éliminer les saletés et les moisissures. Utilisez une brosse, de l'eau et éventuellement un produit anti-moisissures doux.
• Surveillance : Continuer à surveiller l'évolution de la lézarde et à prendre des photos régulièrement. Cela vous permettra de suivre l'évolution du problème et de fournir des informations précises au bailleur.
• Prévention des infiltrations : En cas de fissure importante, protéger temporairement la zone avec une bâche étanche (fixée solidement) en attendant la réparation. Cela permettra de limiter l'infiltration d'eau en cas de pluie.

Ce qu'il ne faut surtout pas faire

Il est important de savoir ce qu'il ne faut surtout pas faire en attendant l'intervention du bailleur. Certaines actions peuvent aggraver le problème ou engager votre responsabilité, notamment en matière de responsabilité fissure locataire.

• Ne pas tenter de réparer la fissure soi-même (sauf accord express du bailleur). Cela pourrait aggraver le problème et engager la responsabilité du locataire. Seul un professionnel qualifié est habilité à effectuer des réparations sur un mur extérieur.
• Ne pas ignorer le problème. L'inaction peut entraîner l'aggravation de la brèche et des dommages plus importants.
• Ne pas obstruer ou masquer la fissure. Il est important de laisser la brèche visible afin que le bailleur et les professionnels puissent évaluer son état.

Cas particulier : fissure et assurance habitation

Il est important de vérifier si votre assurance habitation couvre les dommages causés par les infiltrations d'eau. Si c'est le cas, vous pouvez déclarer le sinistre à votre assureur. Cependant, il est important de noter que c'est souvent l'assurance du propriétaire qui sera impliquée en cas de problèmes de structure affectant le bâtiment. Contactez votre assureur pour plus d'informations. La prime d'assurance habitation varie en moyenne de 150 à 300€ par an pour un appartement.

Action	Responsable	Délai indicatif
Signalement de la lézarde	Locataire	Immédiatement après la découverte
Réponse du bailleur (inspection)	Bailleur/Agence	15 jours à 1 mois
Début des réparations	Bailleur	Dépend de la gravité et de la disponibilité des artisans

La réparation et le suivi : obligations du propriétaire et responsabilités du locataire

Une fois que le bailleur a pris les mesures nécessaires pour réparer la lézarde, il est important de suivre l'évolution de la situation et de s'assurer que les réparations ont été effectuées correctement. La nature des réparations dépendra du type et de la gravité de la fissure. Il est important de clarifier les obligations du propriétaire et les responsabilités du locataire durant cette phase.

Nature des réparations

• Réparation superficielle (microfissures, fissures fines) : Application d'un enduit de rebouchage (type acrylique ou époxy), ponçage, peinture. Ces réparations sont généralement simples et rapides à réaliser.
• Réparation plus importante (fissures profondes) : Ouverture de la brèche, application d'un mastic de colmatage (type polyuréthane), pose d'une bande de renfort (fibre de verre), application d'un enduit de lissage, peinture. Si fissure structurelle : Consolidation de la structure (injection de résine, pose d'étais). Ces réparations sont plus complexes et nécessitent l'intervention d'un professionnel qualifié.

Qui prend en charge les réparations ?

En principe, c'est au bailleur de prendre en charge les réparations liées à la vétusté, aux malfaçons ou aux problèmes structurels. Cependant, si la lézarde est due à une faute du locataire (par exemple, suite à un choc), ce sera à lui d'assumer les frais de réparation. Il est donc crucial de déterminer l'origine de la fissure. Les frais d'expertise pour déterminer l'origine de la fissure sont généralement à la charge du propriétaire. L'assurance du propriétaire couvre souvent ce type de dépense.

Suivi post-réparation

• Surveiller l'apparition de nouvelles fissures à proximité de la zone réparée. Cela peut être le signe d'un problème plus profond.
• Signaler immédiatement toute réapparition de brèches au bailleur.
• Conserver une trace des interventions effectuées (factures, devis). Ces documents vous seront utiles en cas de litige.

Conclusion : agir face à une fissure en location

Traiter une lézarde sur un mur extérieur en location nécessite une approche méthodique et une communication transparente avec le bailleur. L'identification précise du type de fissure, la documentation photographique et le respect des obligations légales sont des éléments clés pour garantir une résolution rapide et efficace du problème. La prévention, par un entretien régulier du bâtiment, est également primordiale. N'oubliez pas qu'un locataire informé est un locataire protégé.

En cas de doute, n'hésitez pas à demander conseil à un professionnel (expert en bâtiment, avocat spécialisé en droit immobilier). Un expert peut vous aider à évaluer la gravité de la fissure et à déterminer les mesures à prendre. Un avocat peut vous conseiller sur vos droits et obligations en tant que locataire. La consultation d'un expert en bâtiment peut coûter en moyenne entre 200 et 500 euros. Face à une situation litigieuse, consulter un juriste est souvent judicieux. N'hésitez pas à solliciter l'aide d'une association de défense des locataires.